Недвижимость, которую все боятся
Как зарабатывать 50-400% годовых на проблемной недвижимости
Алексей Волынцев — 15 лет работает с проблемной недвижимостью. Сделки в России, Таиланде, Европе, Латаме. Доходность от 30% до 400% на сделку.
Смотреть полное видео
Что такое «проблемная недвижимость»
Объекты, которые отпугивают обычных покупателей:
- Судебные аукционы — арестованная недвижимость, залоги, конфискаты
- Банковские активы — реализация залогов, невозвратные кредиты
- Активы корпораций — непрофильные активы после невыполненных обязательств
- Санкционка — недвижимость под санкциями (Европа)
- Банкротства — активы обанкротившихся компаний и частников
- Вымороченное имущество — после смерти владельца
Почему дёшево? Для продавца это непрофильный актив — все риски уже заложены, нужна просто быстрая продажа. Его основной бизнес — в другой сфере.
Итого
Проблемная недвижимость — это рынок для тех, кто:
- Имеет капитал в кеше ($100k-$300k+)
- Готов вникать в ключевые вещи: рынок, недвижимость, базовая юриспруденция
- Умеет строить связи (2-3 сделки на вход)
- Готов ждать (цикл сделки 1-1.5 года)
- Покупает головой, не сердцем
Главные инсайты
🔥 Как получить доступ к закрытым сделкам
Самые вкусные объекты не попадают в публичный доступ.
Как войти:
- Купи 2-3 объекта по не самым выгодным ценам на официальных аукционах
- Покажи себя серьёзным игроком
- Тебе начнут присылать приватные каталоги с дисконтом 30-40%
- Время на реакцию — 5 дней
Алексей проверял: зашёл к контрагентам под другим именем — послали нахрен.
💰 Реальные кейсы
Россия — 400% за год
Спортзал 500-600 м². Банкротство, наследственное дело, куча залогов. Перепродал в 5 раз дороже.
Таиланд — кондо
Доходность: от 30% до 140%. Цикл сделки: полгода-полтора при перепродаже. Аренда — другая история: непрерывный доход.
Живая схема (Таиланд)
Банк оценил в 2012: 10 млн бат → залог 7 млн → дефолт → изъял → выставил за 5.5 млн
Рынок сейчас: 18 млн
Купил за 8 млн (с ремонтом) → продал за 15 млн
⚠️ Главный риск — продать невыгодно
Объект куплен удачно, но не готов к продаже (документы, ремонт). Если срочно скидываешь — теряешь весь потенциал.
Рецепт: Терпение. Ещё раз терпение.
💸 Процедура входа: залог и точка невозврата
Выбрал объект за $500k — сначала вносишь залог ~10% ($50k), только потом подаёшь заявку.
После внесения залога есть определённый срок на выкуп. Если сливаешься — залог не возвращается.
🚨 Репутационный риск — критично в Азии
Если человек слился со сделки — с ним больше не работают. Совсем.
Более того: если кто-то по твоей рекомендации слился — ты тоже облажался. Ненадёжен. Контакт потерян.
Алексей: "Если человек сливается, чтобы сохранить контакт, я должен этот объект забрать сам."
Вывод: входишь только когда 100% готов закрыть. Иначе — потеря денег + потеря репутации + закрытые двери.
🧠 Критичные компетенции
- Юриспруденция — механика залогов, арестов, судебных решений
- Недвижимость — оценка объекта, скрытые проблемы
Юристы не помогут. Почти везде одна ситуация: "мы в этом не понимаем, не возьмёмся". Их задача — поставить подписи.
📈 Почему судебная недвижимость безопаснее
Решение суда = отсечение всех рисков "до суда".
Пример Таиланда: треть объектов — с завышенной/вымышленной площадью. После суда этот риск обнулён.
🤝 Кооперация: 80% дисконт вместо 15%
Один объект — дисконт 15%, долгий торг.
70 объектов пакетом — дисконт ~80%.
Баланс-содержатель скидывает проблему разом.
💡 Главное правило
Покупать головой, не сердцем.
Не эмоционально. Не "я хочу тут жить". Только: "Что я с этого поимею".
AI-юрист для проблемной недвижимости
Делает всё. Кроме того, что может только человек: связи, переговоры, финальные решения, репутация.
Почему юриспруденция — идеальное поле для AI
Законы, подзаконные акты, нормативы, судебные решения — это структурированные документы с чёткой логикой.
Именно то, в чём AI разбирается лучше всего. Работает с фактами, ссылками, прецедентами. Перекопает глубже, чем любой живой юрист — найдёт все связи и нюансы.
Проблема: "этим надо жить"
По словам Алексея, чтобы работать в этой нише, нужно годами погружаться:
- Изучать законодательство разных стран
- Знать процедуры, сроки, нюансы
- Накапливать практику и прецеденты
- Держать в голове статусы всех сделок
- Готовить документы, отвечать на письма, не пропускать дедлайны
Юристы не помогут — они сами не понимают эту тему. Всё делаешь сам.
AI-юрист решает эту проблему. Он знает всё то, что нужно знать. Ты — принимаешь решения и строишь связи.
Что делает AI-юрист
⚖️ Полностью заменяет юридическую экспертизу
В него загружено:
- Законодательство по странам (залоги, аресты, судебные процедуры)
- Подзаконные акты, нормативы, регламенты
- Реальная практика — протоколы встреч с экспертами
- Прецеденты — что сработало, что нет, почему
Тебе не нужно это знать. AI знает за тебя и применяет к каждой сделке.
📋 Ведёт каждую сделку полностью
От появления объекта до продажи — AI делает всё сам:
- Первичный анализ и оценка рисков
- Запросы документов (готовые письма)
- Проверка полученных документов на красные флаги
- Подготовка полного пакета для сделки
- Отслеживание сроков и дедлайнов
- Чек-листы: что подать, куда, в какой последовательности
Ты видишь: статус каждой сделки, что готово, что нужно от тебя.
📧 Обрабатывает всю коммуникацию
Читает входящую почту → понимает контекст → готовит черновики ответов
Тебе остаётся: пробежать глазами → апрувнуть → отправить.
🔍 Непрерывный интеллектуальный радар
Не просто парсинг сайтов — глубокий анализ всего, что можно проанализировать:
- Внешние данные: аукционы, банковские базы, публичные реестры, новости
- Внутренние данные: протоколы встреч, записи консультаций, история сделок
- Косвенные признаки: паника-продажа на рынке → скоро аукцион
- Связи: кто с кем работает, какие условия давал раньше
Работает 24/7. Присылает только релевантное с готовой оценкой.
📄 Готовит документы под ключ
Для курирующего юриста всегда готов полный пакет:
- Все документы собраны и проверены
- Чёткие инструкции что подписать и куда подать
- Юрист апрувит и ставит подписи (лицензия нужна)
Юрист всё-таки нужен
Но стоить будет драматически дешевле.
AI-юрист ведёт все дела и держит всё в порядке. Поэтому:
- Ты не зависишь от одного юриста — можешь легко подключать разных для разных задач
- Онбординг мгновенный — AI введёт нового юриста в курс дела, ответит на все вопросы по кейсу
- Second opinion — легко иметь 2-3 юристов для проверки важных решений
- Их работа приятная — всё готово, нужно только проверить и подтвердить
Юрист апрувит, ставит подписи (лицензия), консультирует по сложным моментам.
Итог: несколько юристов сейчас стоят дешевле, чем раньше один.
А тебе самому вникать?
Не обязательно. Можешь погружаться на ту глубину, на которую хочешь — это приветствуется, но не является обязательным.
AI перекопает глубже любого живого юриста — найдёт все связи, нюансы, прецеденты. Тебе достаточно понимать общую картину и принимать решения.
Что остаётся человеку
Только то, что AI не может:
- Личные связи — войти в закрытый круг, получать приватные каталоги
- Переговоры — торговаться за дисконт, договариваться об условиях
- Финальные решения — брать/не брать, по какой цене
- Репутация — не сливаться со сделок, держать слово
Итог
AI-юрист делает 90% работы. Всю аналитику, всю подготовку, весь мониторинг.
Курирующий юрист апрувит и подписывает — стоит в разы дешевле.
Ты делаешь 10% — связи, решения, переговоры. То, что приносит деньги.
Звучит как сказка?
Да, есть нюанс.
Раньше всё это было очень сложно:
- Рынок узкий и специфический — учиться не у кого
- Нужно было годами накапливать компетенцию
- Самому вникать в юриспруденцию разных стран
- Юристов, которые это понимают — единицы (Алексей говорит: "они сами не разбираются")
- Психологически тяжело: риски, неопределённость, долгие циклы
Без личного погружения на годы — никак.
Сейчас — уникальный момент
AI меняет правила игры.
То, для чего раньше нужно было лично годами накапливать экспертизу — теперь берёт на себя AI-юрист. 90% работы, которую невозможно было делегировать (потому что никто не понимает тему) — теперь делает система.
Кооперация добавляет второй рычаг: объединённый капитал даёт пакетные скидки и распределяет риски.
Вместе — это совершенно другая игра. То, что раньше требовало десятилетий опыта и было доступно единицам.
Кооперация + AI = новые правила
Объединение капитала — пакетные скидки (80% вместо 15%), распределение рисков.
AI-юрист — больше не нужны годы погружения. Система накапливает и применяет экспертизу.
Порог входа радикально снижается. Возможность, которой раньше просто не было.